야, 나 48살. 10년째 부동산 블로그 쓰면서 영종동에서 아파트 두 채 굴리고 있는데, 오늘은 너희들 전세 보증금 지키는 얘기 좀 할게. 요즘 영종동에서 전세사기 소식 들리면 가슴이 철렁 내려앉더라. 영끌해서 집 샀는데 이자 감당 안 돼서 전세 끼고 버티는 집주인들, 보증금 떼일까 매일 밤잠 설치면서도 “설마 나까지”라는 생각에 발 빼는 거 못 봤냐? 진짜 피눈물 나는 상황이다.
영종동 전세시장, 지금 이러고 있다
첫째, 미분양과 입주물량 폭탄이야. 영종동은 하늘도시, 영종국제도시 중심으로 새 아파트가 쏟아져 나오는데, 분양권 전매 제한 풀리면서 급매가 나오고 있어. 전세가율이 80% 넘는 단지가 수두룩해. 보증금이 시세 80%면, 집값 10%만 떨어져도 보증금은 이미 깨진 거다. 너희가 세입자라면, 집주인이 이자 못 내서 경매 넘어가는 순간 보증금은 휴지조각이야.
둘째, 대출 규제와 금리 인상의 후폭풍이야. 영종동은 1금융권 대출이 잘 나오는 지역이긴 한데, 지금 변동금리로 5% 넘게 받는 집주인들 허리 휘고 있어. 전세 대출 받은 세입자도 마찬가지야. 금리 오르면 이자 부담이 눈덩이처럼 불어나는데, 집주인이 세입자한테 “보증금 좀 올려달라”고 하면 어쩔 거야? 거절했다가 계약 갱신 거절 당하면 너만 손해야.
셋째, 허위 공시와 깡통전세의 덫이야. 영종동은 국토부 실거래가와 호가 차이가 심한 단지가 많아. 집주인이 “이 집 시세가 5억이다” 하면서 전세 4억 받아도, 실거래가는 4억 5천만 원이면? 이미 깡통전세야. 특히 대단지 내에서 세입자 끼고 급매로 팔리는 매물은 조심해야 해. 법원 경매로 넘어가면 감정가가 실거래가보다 낮게 나오는 경우가 허다하니까.
하지만 무턱대고 전세 계약하지 마세요: “깡통전세”의 덫
너희가 영종동에서 전세 계약할 때, 집주인이 “이 아파트 시세가 5억이니 보증금 4억 5천만 원 받겠다”고 하면? 절대 믿지 마라. 내가 본 사례 중에, 영종하늘도시 34평형이 전세 4억 5천만 원에 나왔는데, 알고 보니 실거래가는 4억 8천만 원이었어. 보증금이 시세의 93%나 되는 거야. 집주인이 이자 못 내서 경매 넘어가면? 감정가 4억 5천만 원에 낙찰돼도, 너는 5천만 원을 날리는 거다. 게다가 전세 대출 받은 세입자는 대출 원금까지 갚아야 하니까, 사실상 빚만 떠안는 거야.
지금 당장 실행해라
영종동에서 전세 계약하려면, 오늘 당장 한국부동산원 실거래가와 국토교통부 아파트 실거래가를 확인해라. 전세가율이 70% 넘으면 무조건 위험 신호야. 그리고 집주인의 등기부등본을 떼서 근저당권 설정 금액을 확인해. 대출 잔액이 시세의 50% 넘으면 깡통전세 확률이 급상승해. 세입자라면 전세자금대출을 받더라도, 반드시 보증보험 가입을 조건으로 걸어라. 이거 하나가 너를 구할 수 있다.
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