최근 서울 아파트값은 5월 9일 이후 주간 상승률이 지속되고 있습니다. 상승 폭이 크지는 않지만, 하락세로 전환되지 않고 있다는 점이 주목할 만합니다. 이는 주식시장의 FOMO(포모) 현상과 유사한데, 그 이유는 명백합니다. 앞으로 3년간 신규 주택 공급이 턱없이 부족하기 때문입니다. 전문가들은 규제 강화로 인해 집값이 당분간 오르지 않을 것이라고 예측했지만, 실제 시장은 공급 부족이라는 근본적인 문제에 직면해 있습니다. 이로 인해 무주택자들은 ‘영원히 집을 못 사는 것 아닌가’라는 불안감에 휩싸이고, 유주택자들은 ‘보유세 강화와 각종 규제로 집값이 떨어지는 건 아닌가’라는 이중적인 불안을 느끼고 있습니다.
이런 상황에서 실수요자는 어떻게 대응해야 할까요? 핵심은 대출 비율과 거주 가치에 있습니다. 현재 주택담보대출 금리가 7%를 넘나드는 상황에서, 무리한 대출을 일으켜 집을 사는 것은 위험합니다. 제가 보기에 합리적인 기준은 집값의 30% 이하 수준으로 대출을 받고, 자산 가치 상승보다는 거주 가치에 초점을 맞추는 것입니다. 만약 30%를 초과하는 대출을 받아야 한다면, 특히 정책 금융이 아닌 일반 주담대라면 신중해야 합니다. 이는 단순히 계산기만 두드려서는 안 되는 문제입니다. 부동산은 주식과 달리 감성의 영역이 강하게 작용하는 자산이기 때문입니다. ‘귀가감’, ‘비교 문화’, ‘명함’으로서의 집의 가치를 무시할 수 없습니다. 따라서 30~40% 대출로 ‘내가 살고 싶은 좋은 집’에 사는 것은 감성적 만족감으로 충분히 커버될 수 있지만, 그 이상의 대출은 금융 비용과 보유세를 감안할 때 이성적으로 좋은 투자라고 보기 어렵습니다.
많은 분들이 “월세를 살면서 남은 돈으로 주식에 투자하는 게 낫지 않을까?”라고 생각합니다. 이론적으로는 훌륭한 전략이지만, 현실에서는 잘 안 되는 경우가 대부분입니다. 그 이유는 ‘강제 저축’ 효과에 있습니다. 주택을 구매하면 매달 원리금을 갚아야 하는 ‘바인딩 효과’가 발생합니다. 반면, 월세를 살면서 남은 돈을 투자하겠다는 계획은 ‘이번 달은 좀 쉬자’는 유혹에 쉽게 무너집니다. 결국 20년이 지나면, 무리해서라도 집을 산 친구가 꾸준히 원금을 갚아 자산을 불린 반면, 월세를 살며 투자하겠다는 사람은 계획을 지키지 못해 자산 격차가 벌어지는 경우가 많습니다. 따라서 무주택을 선택했다면, 그만큼을 강제로라도 금융 자산에 투자하겠다는 확실한 각오가 필요합니다.
현 정부는 집값을 떨어뜨리기 위해 전방위적인 압박을 가하고 있습니다. 보유세 강화, 장기보유특별공제 손질, 초과토지이득세 부활 등이 그 예입니다. 하지만 정책으로 집값을 강제로 떨어뜨리는 것은 위험한 발상입니다. 집이 있는 사람과 없는 사람 모두 국민이기 때문입니다. 집값이 안정되려면 규제와 함께 충분한 공급이 동시에 이루어져야 합니다. 공급 없이 수요 억제만으로는 집값 하락을 기대하기 어렵습니다. 따라서 집을 사기가 더 어려워진다기보다는, 집값 상승률이 과거처럼 가파르지 않고 둔화되는 국면에 접어들 것으로 보입니다. 이 기간 동안 무주택자는 집을 사기 위해 들어갈 금융 비용을 다른 자산에 투자할 좋은 기회를 가질 수 있습니다. ‘지금 못 사면 영원히 못 산다’는 생각은 지나친 불안입니다.
최근 주식 시장이 호황을 보이면서, 일부 1주택자들이 집을 팔고 주식 투자에 올인하는 시나리오를 고민하기도 합니다. 하지만 이는 매우 위험한 발상입니다. 무주택자가 되는 것은 큰 리스크를 감수하는 일입니다. 이상적인 시나리오는 주식으로 큰 수익을 낸 후, 집값 상승률이 둔화되는 시점에 그 수익으로 집을 사는 것입니다. 과거 사례를 보면, 주식으로 번 돈을 다시 주식에 재투자하다가 결국 수익을 지키지 못한 경우가 많았습니다. 워런 버핏이 버크셔 해서웨이로 막대한 현금을 보유하며 신중한 투자를 하는 이유도 같은 맥락입니다. 어느 정도 수익을 봤다면, 그 수익을 변동성이 낮은 자산(부동산)으로 옮겨 실현하는 전략이 장기적인 자산 증식에 유리합니다.
현재 부동산 시장은 공급 부족, 규제 강화, 높은 금리라는 복잡한 변수들이 얽혀 있습니다. 단순히 계산기만으로 답을 내기 어려운 시기입니다. 실수요자라면 무리한 대출(30% 초과)을 피하고, 거주 가치에 집중하는 전략이 바람직합니다. 만약 무주택을 선택한다면, 매달 강제 저축/투자를 통해 유주택자와 동등한 조건을 만들어야 합니다. 주식 투자자라면 일정 수익 실현 후 부동산으로 자산을 분산하여 리스크를 관리하는 것이 현명합니다. 모든 자산이 오르는 시기에는 더욱 냉철한 판단과 원칙이 필요합니다.
태그 : 부동산 시장 전망, 실수요자 주택 구매 전략, 주식 투자 수익 실현, 대출 비율 관리, 무주택자 재테크
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