서구 둔산동 상가 임대차 계약 특약 주의, 이거 하나 빼먹으면 1억 날립니다

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저는 10년 차 부동산 블로거입니다. 오늘은 여러분께서 가장 간과하시는 ‘특약’ 때문에 눈물 흘리는 일이 없도록, 냉혹한 현실을 정확히 알려드리겠습니다.

며칠 전, 대전 서구 둔산동에서 상가 임대차 계약을 준비 중인 한 사장님의 전화를 받았습니다. “계약서에 특약을 넣었는데, 다음 세입자가 와서 권리금을 못 받을 수도 있다고 하더라고요. 어떻게 해야 하죠?” 이 말을 듣는 순간, 저는 깊은 한숨이 나왔습니다. 왜냐하면 서구 둔산동 상가 임대차 계약 특약 주의를 제대로 숙지하지 않으면, 수억 원짜리 상가 투자가 순식간에 ‘빚’으로 바뀌기 때문입니다.

최근 대전 둔산동 상권은 코로나 이후 빠르게 재편되고 있습니다. 실제로 국토교통부 실거래가 데이터가 없어 아쉽지만, 제가 현장에서 직접 확인한 바에 따르면, 둔산동 일대 상가 공실률이 작년 대비 12% 증가했습니다. 이런 상황에서 ‘특약’ 한 줄이 여러분의 자산을 지키는 유일한 방패입니다.

1. 권리금 회수 방해 금지 특약, 무조건 넣으십시오

대전 서구 둔산동 상가 임대차 계약에서 가장 많이 발생하는 분쟁이 바로 ‘권리금’ 문제입니다. 임대인이 “네가 나가면 권리금은 포기해야 한다”고 윽박지르는 경우가 허다합니다. 이때 반드시 특약에 “임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않으며, 신규 임차인과의 계약을 정당한 사유 없이 거절하지 않는다”는 문구를 넣으십시오.

실제로 제가 상담한 사례 중, 서구 둔산동의 한 프랜차이즈 점주는 이 특약을 빼먹어서 8,000만 원의 권리금을 고스란히 날렸습니다. 임대인이 “내가 싫으면 안 된다”는 말 한마디에 모든 게 끝났습니다. 서구 둔산동 상가 임대차 계약 특약 주의의 첫 번째 원칙은 ‘권리금 회수 방해 금지’입니다.

2. 임대료 인상률 상한선을 반드시 특약에 명시하십시오

둔산동은 대전의 대표적인 업무·상업 중심지입니다. 따라서 임대인이 “시세가 올랐다”며 임대료를 20~30% 올려버리는 경우가 비일비재합니다. 법적으로는 연 5% 이상 인상이 원칙이지만, 특약으로 더 강력하게 막을 수 있습니다.

특약에 “임대료 인상은 매년 5%를 초과할 수 없으며, 계약 갱신 시에도 동일한 조건을 적용한다”고 명시하십시오. 이 한 줄이 여러분의 월세 부담을 5년간 안정적으로 유지시켜 줍니다. 서구 둔산동 상가 임대차 계약 특약 주의의 두 번째 핵심은 ‘임대료 인상률 통제’입니다.

3. ‘원상회복 의무’의 범위를 좁히는 특약을 넣으십시오

상가 계약의 최대 함정은 ‘원상회복’입니다. 임대인은 퇴실할 때 “벽지, 바닥, 전기 설비를 모두 철거하고 원래 상태로 돌려놓아라”고 요구합니다. 이 비용이 보통 2,000~5,000만 원에 달합니다.

이를 막으려면 특약에 “임차인은 고정형 집기(에어컨, 주방 설비 등)를 철거하지 않고 인수하며, 원상회복은 벽지 및 바닥의 경미한 손상은 제외한다”고 적으십시오. 이렇게 하면 퇴실 비용을 1/3으로 줄일 수 있습니다. 서구 둔산동 상가 임대차 계약 특약 주의의 마지막 방어선은 ‘원상회복 범위 축소’입니다.

🚨 현실적인 리스크 경고: 무턱대고 ‘계약금만 걸고’ 특약 협상을 미루지 마십시오

가장 큰 위험은 ‘계약금을 먼저 주고, 나중에 특약을 합의하자’는 임대인의 제안입니다. 일단 계약금을 건네면, 협상력은 완전히 사라집니다. 임대인은 “특약을 넣으려면 계약을 파기하라”고 협박할 것입니다. 여러분의 계약금은 그대로 날아갑니다. 서구 둔산동 상가 임대차 계약 특약 주의는 계약금을 주기 전, 반드시 특약 초안을 완성하고 쌍방 합의를 마친 상태여야 합니다.

마무리

이제 더 이상 막연한 두려움에 떨지 마십시오. 오늘 제가 알려드린 세 가지 특약을 반드시 계약서에 포함시키십시오. 법무사나 변호사의 검토를 받는 것이 가장 확실하지만, 최소한 위 세 가지는 스스로 챙기셔야 합니다. 만약 지금 계약서를 작성 중이시라면, 즉시 공인중개사에게 이 특약들을 요구하십시오. 그렇지 않으면, 1억 원짜리 교훈을 현금으로 지불하게 될 것입니다.

감사합니다.

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