“은평구 진관동 전세사기 막는 법, 내 보증금 지키는 3원칙 (feat. 48세 아재의 절규)”

(여기서부터 본문 시작…)

“야, 나 3억 보증금 날릴 뻔했어.”

어젯밤, 진관동 후배 녀석이 술잔을 비우며 내뱉은 한마디다. 은평뉴타운 9단지, 34평. 전세 계약 만료 두 달 전에 집주인이 갑자기 돌아가셨대. 상속인들이 “경매 넘길 테니 나가라”고 통보했다고. 그 녀석, 영끌로 대출받아 산 게 아니라 다행히 목숨 건졌지만, 요즘 진관동에선 이런 얘기가 밥 먹듯 나와. 나도 48년 살면서 산전수전 다 겪었지만, 이 동네 전세사기 위험은 진짜 무섭다. 오늘은 내 보증금 지키는 법, 냉철하게 알려준다.

1. 진관동, 시세는 방어 중인데… ‘깡통전세’가 도사린다

은평구 진관동, 특히 은평뉴타운과 진관동 일대 아파트는 최근 1~2년간 시세가 5~10% 빠졌다. 금리 인상에 영끌족이 숨 쉬기도 버거운 상황. 문제는 전세가율. 34평 기준 매매가 6~7억인데, 전세 보증금이 4~5억이면 이미 ‘깡통전세’다. 집주인이 대출 갚다가 버티기 힘들면 경매行. 그러면 세입자는 보증금 날린다. 진관동은 입주 물량도 많아서 전세 수요가 줄면 집주인들이 보증금 올려 받으려고 하는데, 그게 독이 된다.

2. ‘전세사기 방지’ 핵심 3원칙

**원칙 1: 호가보다 낮은 보증금에 집착하지 마라**

진관동에서 “시세보다 5천만 원 싸다”는 전세 매물은 거의 99% 문제 있다. 집주인이 급전 필요하거나, 근저당이 꽉 차 있거나. 내 경험상 싼 게 비지떡이다.

**원칙 2: 등기부등본 ‘갑구’를 뚫어라**

특히 진관동은 재개발·뉴타운 지역이라 근저당권 설정이 많다. 보증금의 80% 이상 근저당이 잡혀 있으면 무조건 패스. 그리고 ‘압류’나 ‘가압류’가 있으면 계약 전에 반드시 해지 확인.

**원칙 3: 전세대출 끼면 집주인 대출 상황까지 체크**

요즘 은행에서 전세대출 나오는 집은 대부분 집주인도 대출 있다. ‘전세권 설정’을 하면 대출 순위에서 밀리지만, 집주인이 이자 연체 시작하면 소용없다. 진관동 같은 곳은 집주인 신용도까지 확인해라.

3. 하지만 무턱대고 계약하지 마세요: 리스크 하나

“등기부 깨끗하고, 전세가율 60%면 안전하겠지?”

아니다. 진관동에선 ‘집주인의 다른 채무’가 발목 잡는다. 예를 들어, 집주인이 다른 아파트 담보로 빚을 내서 이 집을 샀다면? 그 채무자가 경매 신청하면 이 집도 휘말린다. 실제로 진관동에서 집주인 개인회생 신청으로 세입자 10여 명이 보증금 못 받은 사례 있다. 계약 전에 집주인 개인 신용정보까지 확인하는 게 기본이다.

마지막으로, 진관동에 투자나 전세 들어갈 생각이라면 ‘전세보증보험’ 가입을 생활화해라. HUG나 SGI서울보증. 비용은 보증금의 0.2% 수준인데, 이거 없으면 인생 망할 수도 있다. 나도 10년 전에 그거 안 들었다가 2억 날릴 뻔했다. 지금이라도 늦지 않았다.

태그: 전세사기, 은평구 진관동, 보증금 지키기, 깡통전세, 전세보증보험, 부동산 투자, 영끌