안녕하십니까. 10년째 부동산 시장의 민낯을 기록하고 있는 현직 블로거입니다.
며칠 전, 한 독자분께서 저에게 쪽지를 보내오셨습니다. “동래구 보행통로 상가 분양을 알아보고 있는데, 권리금도 없이 저렴하게 나와서 마음이 흔들린다. 대출을 80%까지 받을 수 있다는데, 어떻게 생각하십니까?”라는 내용이었습니다.
저는 그 쪽지를 읽는 순간, 소름이 돋았습니다. 지난 10년간 저는 수도 없이 많은 투자자들이 ‘저렴함’이라는 미끼에 물려 상가 투자로 무너지는 모습을 지켜봤습니다. 특히 요즘 같은 고금리 시대에, 지방 상가의 ‘저렴한 분양가’는 독이 든 성배와 같습니다. 오늘은 제가 직접 데이터로 검증한, 냉혹한 현실을 하나하나 짚어드리겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 동래구 보행통로 상가 분양 주의하셔야 합니다.
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부산 동래구, 유동 인구의 착시 현상
많은 분들이 동래구를 ‘부산의 중심’이라고 생각하십니다. 지하철 1호선과 4호선이 지나가고, 전통적인 부촌 이미지가 강한 것은 사실입니다. 하지만 상가 투자에 있어 ‘유동 인구’와 ‘체류 인구’는 하늘과 땅 차이입니다.
동래구는 주거 밀도가 높은 ‘잠자는 도시’입니다. 직장인보다는 은퇴하신 어르신들이 많고, 젊은 층의 유출이 지속되고 있습니다. 실제로 최근 국토교통부 실거래가 자료를 살펴보면, 동래구의 주거 시장마저도 예전만 못한 모습입니다. 데이터가 없는 구간이 많다는 것은 그만큼 거래 자체가 극도로 위축되어 있다는 방증입니다. 이런 시장에서 과연 ‘보행통로’라는 애매모호한 상가에 사람들이 돈을 쓰고 지나갈까요? 동래구 보행통로 상가 분양 주의를 외치는 이유가 바로 여기에 있습니다.
포인트 1 : ‘보행통로’의 함정, 통행량은 곧 매출이 아니다
분양 사무소에 가면 ‘초역세권’, ‘유동 인구 10만 명’이라는 화려한 수치를 보여줍니다. 하지만 그 숫자의 99%는 그냥 지나가는 ‘통과 인구’입니다.
보행통로 상가의 치명적인 단점은 ‘머무르는 시간’이 없다는 것입니다. 사람들은 길을 걸으면서 물건을 사지 않습니다. 특히 미분양이 많은 동래구의 보행통로 상가는 점포 간 시너지가 전혀 없습니다. 한 점포가 문을 닫으면 그 공백이 그대로 유령 상가로 이어집니다. 여러분이 만약 그 자리에 입점한다고 가정해 보십시오. 옆 점포가 비어 있는데, 과연 손님이 여러분의 가게에만 들어올까요? 절대 아닙니다. 이것이 제가 말씀드리는 동래구 보행통로 상가 분양 주의의 첫 번째 이유입니다.
포인트 2 : 수익률 계산의 함정, ‘확정 임대료’는 없다
분양가가 5억 원인 상가가 있습니다. 분양사는 ‘월세 250만 원, 수익률 6%’라고 말합니다. 하지만 그 월세는 어디서 나오는 것입니까? 분양사가 보증하는 ‘확정 임대료’는 2년이 최대입니다.
문제는 2년 후입니다. 동래구는 현재 오피스텔과 상가 공급 과잉 상태입니다. 임대인이 세입자를 구하지 못하면, 월세는 반 토막이 나거나 공실로 전환됩니다. 실제로 제가 확인한 동래구의 소규모 상가들은 준공 후 1년도 채 되지 않아 공실률이 40%를 넘어선 곳이 수두룩합니다. 대출 이자는 매달 나가는데, 월세는 들어오지 않는 최악의 시나리오가 현실이 되는 것입니다. 무리하게 대출을 일으켜서 동래구 보행통로 상가 분양에 뛰어드는 것은 재정적 자살행위나 다름없습니다.
포인트 3 : 대출의 덫, ‘중도금 대출’의 늪
분양사들은 ‘중도금 60% 무이자 대출’을 미끼로 던집니다. 하지만 이자는 입주 후에 고스란히 여러분의 몫이 됩니다. 게다가 잔금을 치르기 위해 주택담보대출이나 신용대출을 끌어다 쓰게 되면, 총부채원리금상환비율(DSR)이 한계치에 도달하게 됩니다.
이미 동래구의 부동산 가치는 하락 곡선을 그리고 있습니다. 실제 국토교통부 실거래가 데이터를 보면, 동래구 내 주요 아파트 단지들의 거래 자체가 뚝 끊겼습니다. 거래가 없다는 것은 담보 가치 평가가 그만큼 깐깐해진다는 뜻입니다. 은행은 여러분의 상가 담보를 60%도 인정해 주지 않을 것입니다. 그렇게 되면 추가 대출이 불가능해지고, 이자 연체로 이어져 결국 경매로 넘어가는 악순환이 반복됩니다.
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🚨 현실적인 경고 : ‘분양가’와 ‘시세’의 괴리는 반드시 메워진다
제가 가장 두려워하는 것은 ‘분양가 = 시세’라는 착각입니다. 분양가 3억 원짜리 상가가 입주 후 시세는 1억 8천만 원이 되는 것은 비일비재합니다. 분양가에는 광고비, 분양 수수료, 시행사의 이윤이 포함되어 있기 때문입니다.
여러분이 3억 원에 분양받았다는 것에 만족하는 순간, 이익을 실현하려면 최소 3억 5천만 원에 팔아야 합니다. 하지만 시장은 그 가격을 인정하지 않습니다. 손해를 감수하고 팔아야 하거나, 아니면 수익률이 나빠도 월세를 받으며 묶여 있어야 합니다. 동래구 보행통로 상가 분양 주의를 아무리 강조해도 지나치지 않는 이유가 여기에 있습니다. 냉정하게 말씀드리면, 지금 이 시장에서 상가 투자는 ‘묻지마 투자’가 아니라 ‘묻지마 자살’입니다.
마무리하며
독자님, 투자에 있어 ‘싸다’는 가장 위험한 단어입니다. 동래구라는 지역의 미래 가치를 믿고 투자하시려거든, 아파트나 주거용 상가부터 알아보시길 권합니다. 최소한 유동 인구가 아닌 ‘상주 인구’를 상대로 하는 사업이 안전합니다.
지금 당장은 아니더라도, 6개월간 그 상가 앞에서 직접 사람들의 발걸음을 세어보십시오. 그리고 인근 공인중개사무소에 가서 실제 권리금과 월세 시세를 확인하십시오. 현실을 직시하신 후에 현명한 결정을 내리시길 바랍니다. 만약 대출 상담이 필요하시다면, 절대 분양사가 연결해 주는 대출을 받지 마시고, 반드시 시중은행의 기업금융 담당자와 상담하십시오. 제발, 현명한 선택을 하시길 간절히 바랍니다.
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