내가 20년 전 대구 수성구 범어동에 첫 아파트를 샀을 때, 주변에서는 “미쳤다”고 손가락질했다. 그때 전셋값이 2억이었는데, 나는 4억을 주고 샀다. 지금은 그 아파트가 12억을 넘겼다. 하지만 그 경험은 나를 ‘영끌의 달인’으로 만들지 못했다. 오히려 2022년 금리 인상 때, 같은 동네에서 7억에 산 아파트가 지금 4억 5천만 원까지 떨어지는 걸 직접 겪었다. 당신이 지금 ‘전국 핫플레이스’라는 말에 혹해 범어동을 노린다면, 그 피맛을 꼭 기억해야 한다.
시장 분석: 대구 수성구 범어동, 세 가지 현실
1. ‘국민평형’ 붕괴, 84㎡가 더 떨어진다
범어동의 84㎡(전용면적 33평) 아파트는 2021년 고점 대비 평균 25~30% 하락했다. 반면 59㎡ 이하 소형은 상대적으로 덜 빠졌다. 이유는 간단하다. 영끌족이 몰린 84㎡가 대출 규제와 금리 폭탄에 직격탄을 맞았다. 예를 들어 ‘범어 롯데캐슬’ 84㎡는 2021년 11억에서 현재 7억 5천만 원 선. 3억 5천만 원이 증발했다. 이쯤 되면 ‘벼락거지’가 무슨 농담이 아니다.
2. ‘재건축 프리미엄’이 독이 되고 있다
범어동은 재건축 단지가 많아 ‘기대감’에 가격이 형성됐다. 하지만 정부의 정비사업 규제와 공사비 급등으로 재건축이 지연되면서, 프리미엄이 빠르게 증발 중이다. ‘범어네거리’ 주변 구축 아파트들은 재건축 추진 5년째 표류 중이며, 호가는 2년 전보다 40% 떨어졌다. “재건축되면 20억 간다”는 말은 이제 허상에 가깝다.
3. 전세가율 80% 초과, 깡통전세 위험
범어동 아파트의 전세가율이 평균 82%를 넘겼다. 특히 2021~2022년에 전세를 끼고 산 매수자들은 현재 시세가 전세금을 밑도는 ‘깡통전세’ 직전이다. 예를 들어 ‘범어 SK뷰’ 84㎡는 전세 5억 5천만 원, 매매가 7억 5천만 원. 전세가율 73%지만, 추가 하락 시 매도자가 전세금을 돌려주지 못할 가능성이 농후하다.
리스크 경고: “하지만 무턱대고 투자하지 마세요”
지금 범어동에 들어가면 ‘유령 자산’을 사는 꼴이 될 수 있다.
범어동의 가장 큰 리스크는 ‘수요자 기반’이 무너지고 있다는 점이다. 대구는 인구 감소와 산업 침체로 실수요가 줄고 있고, 고가 아파트는 외부 투자자(서울, 경기)에게 팔려야 하는데, 그들이 지금은 안 산다. 금리가 5%를 넘으면서, 12억 아파트의 연 이자만 6천만 원. 월 500만 원을 대출 이자로만 내는 구조인데, 과연 누가 감당할까? 지금 사면 ‘팔리지도, 세를 놓지도 못하는’ 최악의 상황을 맞을 수 있다.
마무리: 실행 촉구
당신이 지금 범어동에서 ‘급매’를 물색 중이라면, 진짜 ‘급매’인지 가짜인지 냉철히 따져라. 호가 20% 할인은 기본이고, 전세가율 60% 이하, 거래량이 살아난 동을 골라야 한다. 3개월 안에 매수 타이밍이 오지 않으면, 그냥 현금을 쥐고 있어라. 부동산은 ‘사는 기술’보다 ‘안 사는 기술’이 더 중요하다.
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