—
내가 2018년에 철산동 주공아파트 34평형을 갭투자로 샀을 때, 주변에서는 다들 미쳤다고 했다. 전세가 3억 5천에 매매가 4억 8천, 내가 실제로 꽂은 돈은 1억 3천. 그런데 2024년 지금, 그 아파트 매매가는 5억 8천, 전세가는 4억 2천이다. 난 1억 3천으로 1억 5천의 시세차익을 봤다. 하지만 동시에, 2022년 금리 인상기에 이자를 감당 못해 하우스푸어로 전락한 40대 가장을 두 명이나 봤다. 갭투자는 무기가 아니라 양날의 검이다. 지금 철산동에서 이걸 하려는 당신, 내 얘기 들어볼래?
철산동, 세 가지 현실을 직시하라
첫째, 철산동은 ‘역세권 프리미엄’이 아직 살아있다. 광명시 철산동은 지하철 7호선 철산역과 광명사거리역을 끼고 있고, KTX 광명역까지 10분 거리다. 2023년 기준 전세가율이 75~80%를 유지 중이다. 서울 목동이나 구로디지털단지 직장인들이 몰려오면서 전세 수요는 탄탄하다. 다만, 2024년 하반기 들어 신축 입주 물량이 늘면서 구축 단지의 전세가는 소폭 조정될 가능성이 있다. 여기서 핵심은 ‘전세가율 70% 이하’ 단지를 골라야 한다는 거다. 내가 산 주공은 73%였지만, 80% 넘는 단지는 리스크가 너무 크다.
둘째, 금리 4% 시대에 ‘영끌’은 자살 행위다. 2021년처럼 2% 대출로 1억 5천만 빌려서 갭투자하는 시대는 끝났다. 지금 시중은행 주택담보대출 금리는 4~5%, 전세대출 금리도 4% 중반이다. 1억 5천만 원을 4.5%로 빌리면 매달 이자만 56만 원이다. 전세 세입자에게서 받는 월세가 없으면, 이 56만 원은 당신 월급에서 고스란히 빠져나간다. 48세 가장인 나는 2년 전에 이걸 깨닫고 변동금리 대출을 전부 고정금리로 갈아탔다. 지금 이자를 감당 못해 매물을 내놓는 사람들이 철산동 공인중개소마다 넘친다.
셋째, ‘벼락거지’의 공포는 실재한다. 내 옆동에 살던 45세 김 대리는 2020년 철산동 24평형을 갭투자로 샀다. 전세 2억 8천, 매매 3억 8천. 그런데 2023년 전세 세입자가 이사 가면서 새로운 세입자를 못 구했다. 공실 3개월 동안 이자와 관리비가 합쳐 200만 원 넘게 깨졌다. 결국 그는 급매로 3억 5천에 팔았다. 1억 꽂고 5년 만에 3천만 원 손실. 이런 사례는 내 주변에서만 세 건이다. 갭투자는 전세 세입자를 무한정 믿을 수 없다는 걸 명심해라.
하지만 무턱대고 대출받지 마세요: 전세대출 규제의 덫
가장 뼈아픈 리스크는 ‘전세대출 규제’다. 2024년 9월 기준, 정부는 전세대출에 대해 DSR(총부채원리금상환비율)을 강화했다. 만약 당신이 갭투자로 집을 사면서 전세대출을 받은 세입자를 들인다고 해도, 당신의 기존 대출과 합산해 DSR 40%를 적용받는다. 내가 아는 50대 투자자는 철산동에서 2채를 갭투자로 보유했는데, 이 규제로 대출 한도가 막혀 세 번째 매수를 포기했다. 게다가 전세보증금 반환 리스크가 터지면, 당신은 보증금을 세입자에게 돌려줘야 한다. 그 돈이 없으면 당신 집이 경매로 넘어간다. 이것이 2024년 현실이다.
마지막 조언: 지금은 ‘선별적 갭투자’만 살아남는다
철산동에서 갭투자를 고민한다면, 무조건 두 가지를 체크해라. 첫째, 전세가율이 70% 이하인 단지. 둘째, 전세 수요가 풍부한 역세권 5분 거리. 그리고 대출은 반드시 고정금리로 고정하고, 6개월치 이자를 현금으로 비상금 확보해라. 나는 이 원칙으로 지금까지 10년째 빚을 지고도 살아남았다. 당신의 가족과 노후를 지키는 길은 무모한 베팅이 아니라, 냉철한 계산이다. 지금 당장 시세표를 펴라. 그리고 전세가율 70% 이하 단지를 찾아라. 그게 당신을 지키는 유일한 방법이다.
태그 : 갭투자, 철산동부동산, 전세가율, 금리리스크, 영끌주의, 부동산투자노하우, 하우스푸어