아. 벌써 3년째다. 내가 철산동 아파트 담보로 대출받아 또 다른 투자에 뛰어들었다가, 금리 인상에 허리가 휘던 그날들. 세상은 ‘영끌’이니 ‘벼락거지’니 하며 조롱했지만, 우리는 그저 가족을 위해 더 큰 집, 더 나은 미래를 꿈꿨을 뿐이다. 지금 이 순간, 철산동에서 전세 대출 이자 갚느라 카드 돌려막기하는 당신, 혹은 ‘이제는 바닥이겠지’ 하며 뛰어들까 말까 고민하는 당신. 나는 당신의 그 절박함을 너무나 잘 안다.
대출 규제 완화, 철산동에 ‘진짜’ 기회인 이유 3가지
첫째, 철산동은 ‘경기 남부 관문’의 지리적 프리미엄이 여전히 유효하다. 광명역과 KTX, 1호선, 그리고 신안산선(착공 중)까지. 서울 여의도와 강남으로의 접근성은 광명시에서도 독보적이다. 규제가 풀리면 수요는 가장 먼저 이곳으로 몰린다. 2024년 하반기 들어 철산동 주공 아파트 시세가 0.5% 반등한 이유가 여기에 있다.
둘째, ‘분양가 vs 기존 시세’ 역전 현상. 주변 신규 분양가가 3.3㎡당 3,500만원을 넘나들면서, 철산동 구축 단지(래미안, 주공 등)는 그 절반 가격에 매물이 나오고 있다. 규제 완화로 대출 한도가 풀리면, 실수요자들은 신축보다 이 구축을 먼저 노릴 수밖에 없다. 수요가 받쳐주는 지역에서의 가격 하방 경직성은 강하다.
셋째, 정부의 ‘생애최초·신생아 특례 대출’ 확대. 이 정책은 철산동 같은 중저가(5~9억 원대) 아파트에 가장 강력한 무기다. 철산동 30평대가 6~8억 원대인 점을 감안하면, 40대 가장이라면 소득 요건만 맞으면 최대 4억 원 이상을 1%대 금리로 조달할 가능성이 열렸다. 이건 단순한 호재가 아니라 ‘수요 폭탄’의 방아쇠다.
하지만 무턱대고 달려들지 마세요: ‘역전세’라는 함정
가장 조심해야 할 것은 ‘역전세’와 ‘깡통전세’의 덫이다. 규제가 풀리면 대출이 쉬워지면서 전세 물건이 쏟아질 수 있다. 그런데 지역 경기가 살아나지 않으면, 전세금을 낮춰야 세입자가 들어온다. 만약 내가 높은 전세금을 받고 갭투자를 했다간, 세입자 갱신 때 전세금을 깎아주거나, 보증금 반환을 위해 급매로 내놓는 최악의 상황이 벌어질 수 있다. 지금 철산동에서 ‘싸다’고 덜컥 계약한 물건은 1년 후 ‘내 손해’가 될 가능성이 크다.
마지막으로, 당신이 이 글을 읽고 있다면 이미 결심한 것이다. ‘기회는 올 때 잡아야 한다’는 것을 우리 같은 40~50대가 모르는가. 하지만 방법은 달라야 한다. 지금이라도 당신의 DSR(총부채원리금상환비율)을 계산해보고, 철산동 호가 10% 이상 낮춰서 매물을 검색해봐라. 그리고 토요일 아침, 일어나자마자 철산동 부동산 세 군데만 돌아봐라. 시장은 호가가 아니라 ‘거래’에서 답이 나온다.
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