“형, 나 개인회생 3년 차인데… 불당동 전세대출 가능하다고? 진짜야?”
어젯밤, 20년 지기 후배가 술에 취해 울먹이며 전화를 걸어왔다. 불당동에 있는 15평짜리 아파트 전세가 2억 5천만 원. 전세대출 나오면 월 30만 원대 이자로 살 수 있다는데, 은행에서는 이미 ‘거절’ 도장을 찍었다. 그는 지난 영끌 시대에 빚 3억을 끌어모아 아파트를 샀다가, 금리 인상에 무너져 개인회생을 신청한 케이스다.
내 대답은 단호했다. “개인회생 중에는 전세대출, 사실상 불가능하다. 하지만 방법이 아예 없는 건 아니다.” 오늘은 그 쓴맛을 똑바로 알려주겠다. 특히 충남 천안 불당동처럼 전세가율이 높은 핫플레이스라면 더더욱.
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현재 불당동 시장 분석: 전세대출 메마른 시대, 세입자 지옥
1. 전세가율 80% 육박, 대출 한도는 쪼그라들었다
2024년 기준 불당동 주요 단지(불당 파크푸르지오, 불당 호반베르디움)의 전세가는 매매가의 75~80% 수준. 전세대출은 보통 KB시세의 80% 이내에서만 나오는데, 이미 시세 자체가 천정부지다. 개인회생자의 신용등급은 7~10등급, 대출 한도는 0원에 가깝다.
2. 은행은 ‘회생자=위험’ 공식, 특례보증도 막혔다
주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증은 개인회생·파산자에 대해 전세대출 보증을 원칙적으로 거절한다. 이유는 간단하다. “회생 기간 중 추가 채무는 면책 대상에서 제외되며, 상환 능력이 불확실하다.” 불당동처럼 보증금이 억대인 지역은 더 말할 것도 없다.
3. 정부 정책의 역설: ‘서민 주거 안정’인데, 당신은 대상이 아니다
최근 정부는 전세대출 금리를 낮추고 보증 한도를 늘렸다. 하지만 이는 ‘정상적 신용’을 가진 사람들 위한 것. 개인회생자는 ‘보호 대상’일 뿐, ‘대출 대상’이 아니다. 불당동에 살고 싶다면? 전세금 1억 이상은 현금으로 내야 한다.
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리스크 경고: “무턱대고 전세대출 받으려다 개인회생 취소될 수 있다”
가장 위험한 케이스는 브로커나 제2금융권의 ‘가능하다’는 말에 속는 것이다. “개인회생 중에도 전세대출 나오게 해드립니다”라는 광고는 99% 사기다. 실제로 법원은 개인회생 기간 중 추가 대출을 받으면 ‘성실한 변제 의지가 없다’고 판단해 회생 절차를 취소할 수 있다. 회생 취소되면? 3년간 갚은 돈은 증발, 빚은 원금으로 돌아온다. 불당동 전세는커녕 월세방도 못 구할 수 있다.
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마무리: 실행 전에 반드시 체크할 3가지
개인회생 중 전세대출이 100% 불가능한 것은 아니다. 단, 조건이 까다롭다.
지금 당장 할 일은? 불당동 공인중개사 3군데에 전화해서 “개인회생 중인데 전세대출 없이 가능한 월세나 반전세 물건 있냐”고 물어봐라. 벼락거지의 공포에서 벗어나는 길은 ‘무리한 대출’이 아니라 ‘현실적인 월세’에서 시작된다.
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